Centrales Villageoises

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La mise en place des baux

Préparer les baux

La société locale loue les toits des propriétaires pendant 20 ans. Cela passe par la mise en place de contrats de location des toits : baux civils pour les propriétaires privés et Conventions d'Occupations Temporaire du Domaine Public pour les bâtiments publics, dès lors que ceux-ci sont mis à disposition uniquement pour une installation photovoltaïque. En effet si la collectivité souhaite faire réaliser des travaux en plus de la pose de photovoltaïque, le contrat relèvera alors d'une concession de travaux.

La signature de promesses de bail au stade de la phase développement permet de sécuriser le périmètre du projet, tout en réservant la signature effective des documents une fois la réalisation avérée. Elle est donc fortement recommandée.

Les toits mis à disposition par les collectivités

Les toits mis à disposition par ls collectivités peuvent relever

  • soit du domaine public, et dans ce cas la COT est adaptée
  • soit du domaine privé, et dans ce cas le bail civil est adapté.

La disctinction se fait principalement selon l'usage du bâtiment (service public ou pas) et le fait qu'il abrite ou non du personnel de la fonction publique. Dans tous les cas il convient de valider la nature de la domanialité avec la collectivité concernée.

La mise à disposition ne peut être gratuite.

Elle doit faire l'objet d'une publicité, ne nécessitant pas de mise en concurrence (voir jurisprudence Jean Boin) mais permettant de respecter les règles communautaires en matière de non discrimination, transparence et égalité de traitement.

Le contenu des baux

  • Nature des biens loués

La partie de couverture de toit destinée à héberger l'installation PV (abergements compris) est mise à disposition, ainsi que l'emplacement destiné à recevoir l'onduleur.

Des servitudes sont prévues pour le passage des câbles et des tranchées.

  • Origine de la propriété

Seul les propriétaires sont habilités à signer les baux.

  • Durée du bail

Le bail démarre à la signature (avant travaux) et s'achève à la fin diu contrat d'achat, soit un peu plus de 20 ans après.

  • Etat des lieux

Des états des lieux sont à prévoir en début et en fin de bail.

  • Engagements des parties

Le bailleur et le preneur souscrivent différentes dispositions detinées à permettre le bon fonctionnement des installations dans le temps, sans préjudice causé à aucune des deux parties. Le propriétaire s'engage notamment à ne pas créer d'ombrage sur l'installation solaire (arbre, construction neuve, etc.).

  • Responsabilités

La société Centrales Villageoises s'engage à contracter les assurances nécessaires. Le bailleur s'engage à déclarer l'installation à son assureur. La société Centrales Villageoises s'engage à disposer de toutes les autorisations lui permettant d'exploiter l'installation PV. Elle paye tous les impôts liés à l'activité de production d'électricité.

  • Redevance

Un loyer est versé annuellement au propriétaire. Il ne peut être gratuit dans le cas d'un bâtiment public

  • Résiliation

Les conditions de résiliation sont encadrés. En dehors des cas de faute grave, le propriétaire peut résilisier à ses frais en dédommageant la société Centrales Villageoises du manque à gagner et de l'investissement non amorti.

  • Cession

Le propriétaire peut céder le bail lorsqu'il vend son bâtiment.

  • Fin de bail

A la fin du bail, plusieurs options sont laissées au choix des parties : la remise de l'installation (gratuitement ou bien à un prix à définir, notamment s'ils reste des équipements non amortis) OU le renouvellement du contrat

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